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專家解讀濟南住宅小區物業管理規定征求意見稿:“搭脈”物管頑疾 開出新規“藥方”

核心提示: 實行酬金制的,全體業主應在管理規約中就預收物業管理資金的方式、標準、時間、違約責任以及物業管理資金收支公示、審計等問題作出約定。業主違反法律法規使用房屋或存在違反小區管理規約行為的,業主委員會可在小區內公示其違規行為,并記入小區業主房屋使用誠信檔案,納入社區統一管理。

業主對小區物業服務不滿意到底該投訴到哪里?如何加強對小區業委會的管理?物業費交多少該誰說了算?

長期以來,住宅小區物業管理由于涉及千家萬戶的日常生活,備受關注也常引起爭議,不少頑疾久拖難治。16日,濟南出臺的《關于加強住宅小區物業管理工作的規定》(征求意見稿)(以下簡稱“《規定》”)后,記者采訪市住建部門專業人士,對規定的出臺背景、上述焦點問題的解決路徑等進行詳細解答。

  全覆蓋 全建立 全健全

“在這次政策出臺前,不少物業投訴也會反映到街道辦事處和居委會,但在解決問題的過程中會因為人員、經費等原因無法很好實施。”市住建局物業管理處有關負責人告訴記者,“此次規定明確提出健全這三級物業管理監管體制,并在機構經費和人員問題方面予以保障,配機構配人配經費,對下一步解決社區管理諸多矛盾和問題將起到很重要的推動作用。”

《規定》對各級各相關部門的職責和權限作出明確規定。作為行業主管部門,市住建局負責全市物業管理的監督管理工作,具體包括建立全市統一的物業管理監管與服務信息平臺、建立完善本市物業管理分級培訓體系、負責組織全市物業服務企業信用等級評定工作等,公安、民政、經信、應急管理、城管、水務、園林綠化、市場監管等部門負責指導監督各區縣相應部門按照職責做好與物業管理相關的工作。

各區縣人民政府負責健全本轄區內區縣、街道辦事處、社區居委會三級物業管理監管體制,組織相關部門和街道辦事處、社區居委會落實物業管理政策規定,并保障街道辦事處、社區居委會物業管理工作經費。區縣住建局負責轄區內物業管理區域劃分、物業管理招投標監督管理及轄區內物業服務企業信用信息的采集、審核工作等職責。

  嚴選組成人員 規范業委會權限

住宅小區的業主自治管理問題也一直是關注的焦點,《規定》對此出臺詳細的意見。

《規定》指出,符合首次業主大會召開條件的,街道辦事處應當組建首次業主大會籌備組,籌備組由街道辦事處、社區居委會工作人員和業主代表組成,開發建設單位可派員參加,街道辦事處分管負責人任組長。業主代表由街道辦事處組織,在樓長、社區黨員、人大代表、政協委員中推薦產生。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處協調解決。

“這些年在實際工作中我們發現,很多小區的業委會成員魚龍混雜,有的成員素質不高。這次市里的規定出臺后,將把不符合條件的人剔除掉,選擇有能力、高素質的人擔任業委會成員。”專業人士表示,通過這種方式有望解決以往業委會存在的許多弊端,讓業主們更放心,特別規定在特定情況下可由物管委來代行業委會的權利,這將對維護業主的合法權益起到很好的作用。

按照文件要求,業主委員會候選人應當政治素質高、熱心公益事業、積極踐行社會主義核心價值觀、模范履行業主義務,不得有違反相關法律法規和小區管理規約的行為。業主委員會候選人由街道辦事處黨工委、社區黨組織嚴格把關,優先推薦業主中的黨員、人大代表、政協委員、樓長、道德模范及文明市民等先進人物。

“這是第一次明確業主委員會應在物管委的指導監督下開展工作,可以說是一條非常有效的解決問題的規定。”在物管委的指導下,業委會可以監督物業服務企業履行合同約定,監督協調業主遵守小區管理規約,并加強與業主之間的交流,發揮樓長作用,構建起業主反映意見的暢通渠道。同時,及時召開業主大會和業主委員會會議,研究決定小區物業管理中的問題,并及時公示;在社區物管委組織下,定期評價小區物業服務質量等。

小區成立業主委員會或明確物管委代行職責后,應及時組織召開業主大會,決定續聘或重新選聘物業服務企業,制定管理規約。業主大會決定續聘或選聘物業服務企業的,業主委員會應與物業服務企業簽訂物業服務合同,合同中應明確服務內容、服務標準、服務質量的評價辦法和評價結果的運用等內容。

  倡導選聘酬金制 花錢多少三方共管

采訪中記者了解到,以前我市住宅小區的物業管理多實行“包干制”,也就是由物業公司直接聘任、管理保潔人員和保安人員等,如果小區業主不交物業費,物業公司便會裁撤物業服務人員、降低服務標準,由此引發物業和業主互相不信任,形成了一種惡性循環。

此次《規定》明確倡導業主大會選聘物業服務企業實行酬金制。專業人士解釋,“實行酬金制,由物業公司來測算小區需要多少服務人員,物業服務用品的成本是多少,然后把總成本公示。如果小區確定聘用這家物業,就會把總成本打入賬戶里,共用賬戶由物業公司、業委會共同管理,每支出一筆錢,需要物業公司、業委會和業委會主任的蓋章同意才行。物業公司能動的只是賬戶里應得的酬金,酬金為總成本的10%-20%。”

實行酬金制的,全體業主應在管理規約中就預收物業管理資金的方式、標準、時間、違約責任以及物業管理資金收支公示、審計等問題作出約定。物業服務的人工、耗材等成本支出由物業服務企業按照合同約定的核算辦法和程序及時向業主委員會申報;企業酬金(利潤)在合同中約定,每年底由業主委員會按照合同約定和年度評價結果向物業服務企業支付。

“隨著社會經濟的發展,人力成本不斷上升,實行酬金制后,物業公司的酬金是固定的,實際上物業公司受益,不用承擔人力成本變化帶來的經營風險,這樣就可以促進他們進一步提高物業服務水平。”該人士進一步解釋說。

為確保業主利益,《規定》還要求,業主大會、業主委員會應建立完善的財務制度,規范管理小區公共收益,明確小區公共收益的使用范圍,每季度向全體業主公示一次小區公共收益的收支情況,每年聘請第三方機構進行審計。業主委員會委員存在違法違規和違反管理規約行為的,物管委應建議及時召開業主大會,撤換不合格委員。業主違反法律法規使用房屋或存在違反小區管理規約行為的,業主委員會可在小區內公示其違規行為,并記入小區業主房屋使用誠信檔案,納入社區統一管理。

目前,《規定》還在面向公眾征求意見中,市民如果有意見建議,可及時提供給相關部門。

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責任編輯:魏業萌
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